Cuprins 9 secțiuni
Cartea tehnică a construcției este dosarul care reunește toate documentele casei: proiectul, actele execuției, procesele-verbale de recepție și, pe toată durata de folosire, însemnările despre comportarea clădirii și despre intervențiile făcute asupra ei. Este obligatorie prin legea privind calitatea în construcții (Legea nr. 10/1995), o întocmește investitorul pe baza documentelor primite de la proiectant, constructor și dirigintele de șantier, și o păstrează proprietarul. Când vinzi casa, cartea tehnică se predă noului proprietar, împreună cu ea.
Practic, cartea tehnică este memoria casei. Peste zece sau douăzeci de ani, când vrei să faci o extindere, să schimbi acoperișul sau să afli pe unde trece o conductă, ea îți spune ce s-a construit, cu ce materiale și cum. Mai jos găsești ce conține, cine o completează și cum o ții în ordine.
Ce este cartea tehnică
Cartea tehnică este ansamblul documentelor tehnice referitoare la proiectarea, execuția, recepția, exploatarea și urmărirea comportării unei construcții. Nu este o broșură și nici un singur formular, ci un dosar care crește în timp.
Cum se deosebește de alte dosare
| Dosar | Ce cuprinde | Când se folosește |
|---|---|---|
| Documentația pentru autorizație | proiectul depus la primărie și avizele | la obținerea autorizației de construire |
| Dosarul de recepție | documentele execuției prezentate comisiei | la recepția la terminarea lucrărilor |
| Cartea tehnică | toate cele de mai sus plus recepțiile și viața casei | pe toată durata de existență a casei |
Dosarul pregătit pentru recepție, descris în Recepția la terminarea lucrărilor: comisie, acte, pași, este de fapt nucleul cărții tehnice. După recepție, el se completează cu procesul-verbal și cu documentele din perioada de folosire.
Ce conține cartea tehnică
Cartea tehnică are mai multe părți, care urmăresc viața casei de la proiect la exploatare. Regulamentul de aplicare a legii stabilește structura ei detaliată; pentru o casă, conținutul se poate grupa ca în tabelul de mai jos.
| Parte | Exemple de documente |
|---|---|
| Proiectarea | autorizația de construire, proiectul tehnic, detaliile de execuție, avizele |
| Execuția | dispozițiile de șantier, procesele-verbale de lucrări ascunse și de faze determinante, certificatele materialelor, buletinele de încercări |
| Recepția | procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, remedierile, procesul-verbal de recepție finală |
| Urmărirea comportării | instrucțiunile de urmărire, însemnările periodice, constatările după evenimente |
| Exploatarea și intervențiile | instrucțiunile de folosire și întreținere, documentele lucrărilor ulterioare |
Documentele de proiectare
Aici intră proiectul pe baza căruia s-a emis autorizația și proiectul tehnic cu detaliile de execuție, pentru toate specialitățile: arhitectură, structură, instalații. Logica fazelor de proiectare este explicată în Proiectul casei pe faze: DTAC, proiect tehnic și detalii. Dacă pe parcurs proiectantul a modificat soluții prin dispoziții de șantier, și acestea se păstrează.
Documentele de execuție
Sunt documentele care dovedesc cum s-a construit efectiv: procesele-verbale pentru armături înainte de turnarea betonului, pentru fundații, pentru hidroizolații și pentru probele de instalații, certificatele de calitate ale materialelor, buletinele de încercare ale betonului. Ele arată că elementele structurale descrise în Structura unei case: fundație, pereți și planșee explicate au fost realizate conform proiectului.
Documentele instalațiilor
Planurile instalațiilor conforme cu execuția, procesele-verbale de probă, buletinul prizei de pământ, documentele electricianului autorizat, cărțile tehnice ale centralei, pompei de căldură sau unității de ventilație. Ce documente primești pentru fiecare sistem afli în ghidul instalațiilor casei noi.
Alte documente utile
- certificatul de performanță energetică, descris în Certificatul de performanță energetică pentru casa nouă;
- documentele branșamentelor și contractele de racordare;
- garanțiile tâmplăriei, ale învelitorii și ale echipamentelor;
- fotografiile instalațiilor înainte de tencuieli;
- planurile cu traseele rețelelor din curte.
Sfat: Pune în cartea tehnică și fotografiile făcute pe șantier: armăturile înainte de turnare, traseele de instalații, hidroizolația fundației. Ele nu înlocuiesc procesele-verbale, dar îți arată exact ce se află în spatele finisajelor.
Cine întocmește cartea tehnică și cine contribuie
Responsabilitatea întocmirii cărții tehnice revine investitorului, adică ție, dar documentele vin de la toți participanții la construcție. Cel mai bine este ca fiecare să predea documentele pe măsură ce lucrările avansează.
| Participant | Ce aduce în cartea tehnică |
|---|---|
| Investitorul | autorizația, avizele, contractele, organizarea dosarului |
| Proiectantul | proiectul, detaliile, dispozițiile de șantier, instrucțiunile de urmărire și exploatare |
| Executantul | procesele-verbale de execuție, certificatele materialelor, buletinele de încercări |
| Dirigintele de șantier | verificarea și centralizarea documentelor de calitate |
| Instalatorii și electricianul | probele, măsurătorile, planurile conforme cu execuția |
| Comisia de recepție | procesele-verbale de recepție |
Dirigintele de șantier te ajută cel mai mult la adunarea documentelor de execuție, pentru că el le-a verificat pe șantier; rolul lui este explicat în Dirigintele de șantier: rolul lui la construcția casei. Dacă ai construit pe etape, cu mai mulți constructori, cere documentele la fiecare predare, după modelul din Casa la roșu, la gri sau la cheie: ce înseamnă fiecare etapă.
Cine păstrează cartea tehnică
Cartea tehnică se păstrează de proprietarul casei, pe toată durata de existență a construcției. Pentru o casă individuală, proprietarul este și utilizatorul, așa că dosarul stă, de regulă, la tine acasă.
La vânzare sau la moștenire
Când casa își schimbă proprietarul, cartea tehnică se predă noului proprietar, odată cu imobilul. Dacă vinzi casa, menționează în actele de predare că ai predat și cartea tehnică. Dacă o cumperi, cere-o: este singura cale de a afla ce se află în spatele pereților și cum a fost construită casa.
Copii și arhivare
- păstrează originalele într-un dosar uscat, departe de umezeală și de foc;
- scanează toate documentele și ține o copie digitală în alt loc decât casa;
- notează pe prima pagină un cuprins, cu numărul de pagini al fiecărei secțiuni;
- păstrează și planurile la scară, nu doar fotocopii reduse.
Un sistem simplu de numerotare ajută mult: fiecare document primește un cod format din secțiune și număr de ordine, iar același cod apare în numele fișierului scanat. Astfel găsești în câteva minute, pe hârtie sau pe calculator, procesul-verbal pentru armăturile fundației sau garanția ferestrelor. Când adaugi un document nou, actualizezi cuprinsul, nu doar pui foaia la final.
Ce faci cu cartea tehnică în anii de folosire
După recepție, cartea tehnică nu se închide într-un sertar. Legea îi obligă pe proprietari să urmărească comportarea construcției și să consemneze constatările, iar cartea tehnică este locul în care se adună aceste informații.
Urmărirea curentă a comportării
Urmărirea curentă înseamnă observarea periodică, vizuală, a stării casei, după instrucțiunile primite de la proiectant. Pentru o casă obișnuită, ea constă în verificarea unor elemente simple:
- fisuri noi sau care se lărgesc în pereți, planșee și fundație;
- tasări vizibile, uși și ferestre care încep să se blocheze;
- infiltrații la acoperiș, la soclu sau în subsol;
- starea jgheaburilor, burlanelor și a scurgerii apei de lângă casă;
- umezeală și mucegai în colțuri sau la tâmplărie.
După evenimente deosebite
După un cutremur puternic, o inundație, o alunecare de teren sau un incendiu, inspectează casa și notează constatările, cu dată și fotografii. Dacă observi fisuri noi în elementele structurale, cere evaluarea unui inginer structurist autorizat înainte de orice reparație.
Atenție: Fisurile în stâlpi, grinzi, centuri sau planșee apărute după un cutremur nu se acoperă cu tencuială sau cu vopsea. Ele se evaluează de un inginer structurist, iar dacă există semne de pericol imediat, părăsește clădirea și sună la 112.
Jurnalul evenimentelor
Un capitol simplu, ținut de tine, în care notezi cronologic: data, ce ai observat sau ce lucrare s-a făcut, cine a făcut-o și ce documente există. Peste ani, acest jurnal valorează mai mult decât pare.
Intervențiile ulterioare asupra casei
Orice lucrare care modifică structura, aspectul exterior, instalațiile importante sau suprafața casei trebuie documentată în cartea tehnică, iar multe dintre ele au nevoie de autorizație de construire. Extinderile, mansardările, golurile noi în pereții structurali și schimbarea acoperișului sunt exemple tipice; procedura de autorizare este explicată în Autorizația de construire pentru o casă: ghid complet.
Ce adaugi după o intervenție
- autorizația, dacă lucrarea a cerut-o;
- proiectul intervenției și expertiza tehnică, unde a fost necesară;
- procesele-verbale de execuție și de recepție a lucrării;
- certificatele materialelor și garanțiile;
- planurile actualizate ale casei sau ale instalațiilor.
Responsabilitatea pentru viciile ascunse ale construcției, descoperite în cei zece ani de după recepție, și pentru viciile structurii de rezistență, pe toată durata de existență a casei, este prevăzută de legea privind calitatea în construcții pentru proiectanți, verificatori și executanți. Fără documentele din cartea tehnică, dovedirea unor astfel de situații este foarte grea. Pentru o situație concretă, consultă un avocat sau un expert tehnic autorizat.
Greșeli frecvente
Cele mai multe case nu au o carte tehnică completă din motive banale. Iată ce se întâmplă des:
- documentele rămân la constructor sau la diriginte și nu ajung niciodată la proprietar;
- procesele-verbale de lucrări ascunse lipsesc, pentru că n-au fost cerute la timp;
- modificările din șantier nu sunt reflectate în planurile finale;
- cartea tehnică nu este predată la vânzarea casei;
- intervențiile ulterioare nu mai sunt consemnate;
- originalele se păstrează într-un subsol umed, fără copii.
Ce merită reținut despre cartea tehnică
Cartea tehnică este dosarul complet al casei, obligatoriu prin lege, care începe cu proiectul și documentele execuției, continuă cu recepțiile și se completează pe toată durata de folosire cu însemnări și intervenții. O întocmești tu, ca investitor, cu documente de la toți participanții, o păstrezi ca proprietar și o predai mai departe la vânzare.
De reținut:
- cere documentele de la proiectant, constructor și diriginte pe măsură ce lucrările avansează;
- păstrează procesele-verbale de lucrări ascunse, certificatele și planurile conforme cu execuția;
- urmărește periodic starea casei și notează constatările;
- documentează orice intervenție ulterioară;
- ține o copie digitală în alt loc decât casa.
Întrebări frecvente
Este obligatorie cartea tehnică pentru o casă?
Da, legea privind calitatea în construcții prevede cartea tehnică pentru construcții, iar casele se încadrează în această obligație. Documentele de bază sunt verificate și la recepția la terminarea lucrărilor.
Cine păstrează cartea tehnică a casei?
Proprietarul, pe toată durata de existență a construcției. La vânzare, cartea tehnică se predă noului proprietar.
Ce fac dacă am cumpărat o casă fără carte tehnică?
Încearcă să obții documentele de la fostul proprietar, de la constructor sau de la primărie, unde se află documentația pentru autorizație. Pentru lucrări importante, un expert tehnic poate evalua starea casei și poate reface o parte din informații.
Trebuie să trec în cartea tehnică renovările?
Da, intervențiile care afectează structura, instalațiile sau aspectul casei se consemnează, împreună cu documentele lor. Și lucrările mai mici merită notate în jurnalul evenimentelor.
Pot păstra cartea tehnică doar în format digital?
Copia digitală este foarte utilă, dar originalele semnate se păstrează. Ține-le împreună, iar scanările într-un loc separat, ca rezervă.
