Cuprins 10 secțiuni
Proiectul unei case nu este un singur dosar, ci o succesiune de faze de proiectare, fiecare cu alt nivel de detaliu și alt scop: tema de proiectare și schițele de concept, DTAC-ul depus la primărie pentru autorizație, proiectul tehnic (PT) după care se fac ofertele și calculele și detaliile de execuție (DE) după care lucrează efectiv constructorul. Confuzia cea mai frecventă și cea mai scumpă este ideea că, odată obținută autorizația, proiectul e gata.
În acest articol vezi ce conține fiecare fază, cine lucrează la ea, ce trebuie să ceri în contractul cu proiectantul și de ce economia făcută pe proiectul tehnic se plătește înzecit pe șantier. Informațiile sunt generale; cerințele exacte pentru casa ta le stabilește echipa de proiectare, în funcție de categoria de importanță a construcției.
De ce se proiectează o casă în faze
Proiectarea pe faze există pentru că deciziile se iau treptat, de la general la detaliu, iar fiecare fază răspunde altei întrebări. Întâi stabilești ce casă vrei și dacă încape pe teren, apoi demonstrezi primăriei că respectă regulile, apoi calculezi exact cum se construiește, iar la final desenezi fiecare îmbinare.
| Fază | Întrebarea la care răspunde | Cine o folosește |
|---|---|---|
| Tema și conceptul | ce casă vrei și cum arată | tu și arhitectul |
| DTAC | respectă casa regulile și cerințele de siguranță? | primăria, avizatorii |
| Proiect tehnic (PT) | cum se construiește, cu ce materiale, în ce cantități? | constructorii ofertanți, dirigintele |
| Detalii de execuție (DE) | cum se execută concret fiecare element? | echipele de pe șantier |
| Asistența tehnică | se respectă proiectul și cum se rezolvă imprevizibilul? | proiectant, diriginte, constructor |
Fazele PT și DE se predau adesea împreună, sub forma „PT + DE”, mai ales la case. Important nu este numele de pe copertă, ci nivelul de detaliu pe care îl primești.
Tema de proiectare și schițele
Tema de proiectare este lista ta de cerințe pentru casă, iar schițele de concept sunt primul răspuns al arhitectului la ea. Este faza în care schimbările sunt ieftine: mutarea unui perete pe hârtie nu costă nimic, pe șantier costă mult.
O temă bună cuprinde:
- numărul de persoane și stilul de viață (lucru de acasă, oaspeți, animale, persoane în vârstă);
- camerele dorite și suprafețele aproximative;
- preferințele pentru un nivel sau mai multe, mansardă, subsol, garaj;
- orientarea dorită a camerelor de zi și a dormitoarelor;
- bugetul total realist, inclusiv rezerva;
- așteptările privind consumul de energie și tipul de încălzire.
Cum formulezi aceste cerințe și ce îi ceri arhitectului de la prima întâlnire afli din ghidul despre alegerea arhitectului.
Sfat: Nu trece la DTAC până nu ești mulțumit de schițe. După depunerea dosarului, orice schimbare de formă, înălțime sau amplasare poate cere refacerea documentației și chiar a autorizației.
DTAC: proiectul pentru autorizație
DTAC înseamnă documentația tehnică pentru autorizarea executării lucrărilor de construire și este faza de proiect depusă la primărie. În limbajul curent mai circulă și denumirea mai veche, PAC. Conținutul cadru este stabilit prin legea autorizării construcțiilor și prin normele ei de aplicare.
DTAC-ul arată casa la un nivel suficient pentru a verifica:
- încadrarea în POT, CUT, regimul de înălțime și retragerile din certificatul de urbanism;
- funcționalitatea și aspectul exterior;
- concepția structurală și soluția de fundare;
- schemele principale ale instalațiilor și racordarea la rețele.
DTAC-ul este însoțit de obicei de documentația pentru organizarea execuției lucrărilor, care arată cum va fi împrejmuit șantierul, unde se depozitează materialele și pe unde intră utilajele. Locul DTAC-ului în dosarul complet de autorizare este explicat în ghidul complet al autorizației de construire.
Atenție: DTAC-ul nu conține toate informațiile necesare execuției. Un constructor care se oferă să lucreze doar după DTAC va completa golurile după propria judecată, iar tu nu vei avea pe ce să te bazezi la verificare.
Proiectul tehnic: inima proiectului
Proiectul tehnic este faza în care casa se calculează și se descrie complet: dimensiunile elementelor structurale, materialele, straturile, echipamentele și cantitățile. Este documentul pe baza căruia poți cere oferte comparabile și pe care dirigintele de șantier îl folosește la verificare.
Ce conține proiectul tehnic
| Parte a PT | Ce găsești în ea |
|---|---|
| Memorii tehnice pe specialități | descrierea soluțiilor și a performanțelor cerute |
| Breviare de calcul | calculul structurii, al necesarului de căldură, al instalațiilor |
| Planșe desenate | planuri, secțiuni, fațade, planuri de structură și de instalații |
| Caiete de sarcini | cerințe pentru materiale, execuție, verificări și recepții |
| Liste de cantități | cantitățile de lucrări pe categorii |
| Programul de control pe faze determinante | momentele de verificare obligatorie pe șantier |
Specialitățile proiectului
O casă are de regulă patru mari specialități: arhitectură, rezistență (structură), instalații și, legat de ele, partea de performanță energetică. Instalațiile se împart la rândul lor în sanitare, termice, electrice și, unde e cazul, de gaze naturale, care se proiectează de specialiști autorizați pentru acest domeniu.
Proiectul de rezistență pornește de la recomandările din studiul geotehnic și de la cerințele codului de proiectare seismică. Logica structurii, de la fundație la acoperiș, este prezentată în ghidul structurii unei case.
Liste de cantități și oferte comparabile
Listele de cantități sunt motivul practic pentru care merită să plătești un proiect tehnic complet. Când trimiți aceleași liste la trei constructori, primești oferte pe care le poți compara rând cu rând. Fără ele, fiecare ofertant își face propriile presupuneri, iar diferențele de preț nu spun nimic despre calitate. Rolul lor în estimarea costurilor e detaliat în ghidul bugetului construcției.
Detaliile de execuție
Detaliile de execuție sunt desenele la scară mare care arată exact cum se realizează îmbinările, armările și straturile. Dacă proiectul tehnic spune ce faci, detaliile spun cum faci.
Exemple de detalii utile la o casă:
- armarea fundațiilor, a stâlpișorilor și a centurilor, cu lungimile de suprapunere;
- racordul hidroizolației fundației cu soclul și cu peretele;
- detaliul streașinii, al coamei și al racordurilor la coș;
- montajul ferestrelor în raport cu izolația termică;
- trecerile instalațiilor prin fundație și prin planșee;
- pragurile ușilor exterioare și scurgerea apei pe terase.
Multe probleme cronice ale caselor noi (umezeala la soclu, condensul în jurul ferestrelor, infiltrațiile la streașină) vin din detalii care nu au fost desenate și au fost improvizate pe loc. Un exemplu de detaliu care contează mult este cel tratat în articolul despre hidroizolația fundației și a soclului.
Verificarea proiectului
Proiectul se verifică de verificatori de proiecte atestați, independenți de proiectant, pentru cerințele fundamentale aplicabile casei. Legea privind calitatea în construcții definește aceste cerințe, între care:
- rezistența mecanică și stabilitatea;
- securitatea la incendiu;
- igiena, sănătatea și mediul;
- siguranța și accesibilitatea în exploatare;
- protecția împotriva zgomotului;
- economia de energie și izolarea termică;
- utilizarea sustenabilă a resurselor naturale.
Ce cerințe se verifică efectiv pentru o anumită casă depinde de categoria ei de importanță și de reglementările în vigoare. Proiectantul general îți spune ce verificări sunt necesare și le coordonează. Verificatorul semnează un referat, iar planșele verificate poartă ștampila lui.
Important: Verificarea nu este o formalitate de bifat. Un verificator la cerința de rezistență poate cere modificări care schimbă dimensiunile elementelor sau cantitățile de armătură, așa că ține cont de ea în calendar.
Asistența tehnică pe șantier
Proiectul nu se termină la predarea planșelor. Pe durata execuției, proiectantul acordă asistență tehnică: participă la fazele determinante prevăzute în program, răspunde la întrebările constructorului și emite dispoziții de șantier când apare ceva neprevăzut.
Situații tipice în care e chemat proiectantul:
- terenul găsit la săpătură diferă de cel din studiul geotehnic;
- un material prevăzut nu mai e disponibil și se cere un echivalent;
- apare o neconcordanță între planșele a două specialități;
- vrei o modificare minoră, care trebuie confirmată tehnic.
Asistența tehnică trebuie prevăzută în contract, cu numărul estimat de deplasări și modul de comunicare. Alături de proiectant, pe șantier lucrează dirigintele, al cărui rol este explicat în ghidul despre dirigintele de șantier.
Ce ceri în contractul de proiectare
Contractul trebuie să spună clar ce faze primești, pe ce specialități și la ce nivel de detaliu. Un contract vag duce la discuții de tipul „detaliile nu erau incluse”.
| Clauză | Ce verifici |
|---|---|
| Fazele incluse | tema, DTAC, PT, DE, documentația de organizare a execuției |
| Specialitățile incluse | arhitectură, rezistență, instalații pe tipuri, energie |
| Verificările | cine le organizează și cine le plătește |
| Liste de cantități și caiete de sarcini | dacă sunt incluse în PT |
| Asistența tehnică | prezența la faze determinante, numărul de vizite |
| Modificările | cum se tratează schimbările cerute de tine după aprobarea schițelor |
| Termenele | pentru fiecare fază, nu doar global |
Ce merită reținut
Proiectul unei case trece prin tema și schițele de concept, DTAC-ul pentru autorizație, proiectul tehnic cu calcule, caiete de sarcini și cantități și detaliile de execuție, toate verificate de specialiști atestați și însoțite de asistența proiectantului pe șantier. Autorizația se obține pe baza DTAC-ului, dar casa se construiește după proiectul tehnic și detalii. Banii investiți în fazele complete se recuperează prin oferte comparabile, mai puține improvizații și mai puține defecte.
Idei principale:
- schimbările se fac pe schițe, nu după depunerea DTAC-ului;
- DTAC-ul servește autorizării, nu execuției;
- listele de cantități fac ofertele comparabile;
- detaliile de execuție previn infiltrațiile și punțile termice;
- asistența tehnică a proiectantului se prevede în contract.
Întrebări frecvente
Pot construi doar pe baza DTAC-ului?
Tehnic, constructorul ar trebui să lucreze după proiectul tehnic și detaliile de execuție. DTAC-ul nu are nivelul de detaliu necesar, iar lipsa lui PT și DE lasă loc improvizațiilor.
Proiectul tip cumpărat gata făcut acoperă toate fazele?
De obicei un proiect tip trebuie adaptat la teren, la studiul geotehnic, la zona seismică și la cerințele primăriei, de un arhitect și ingineri cu drept de semnătură. Fără adaptare nu poate fi folosit corect pentru autorizare și execuție.
Cine răspunde dacă proiectul are o greșeală?
Proiectantul răspunde pentru proiectul semnat, iar verificatorul pentru partea verificată, conform legii privind calitatea în construcții. Pentru o situație concretă, analiza răspunderii o face un avocat sau un expert tehnic.
Când se face proiectul tehnic, înainte sau după autorizație?
Poate fi făcut în paralel cu autorizarea sau imediat după, dar trebuie terminat înainte de începerea lucrărilor. Ideal, ai PT-ul gata când ceri ofertele de la constructori.
Ce este programul de control pe faze determinante?
Este lista momentelor în care lucrarea se verifică obligatoriu înainte de a fi acoperită, de exemplu terenul de fundare sau armătura fundației. Îl întocmește proiectantul, iar la verificări participă dirigintele și, după caz, reprezentanții ISC.
