Casa la roșu, la gri sau la cheie: ce înseamnă fiecare etapă

Casa la roșu, casa la gri și casa la cheie sunt denumiri comerciale pentru stadiile în care un constructor predă o casă. Pe scurt: la roșu ai structura, zidăria și, de regulă, acoperișul; la gri casa este închisă cu ferestre și uși și are instalațiile la brut, tencuielile și șapele; la cheie casa este finisată și gata de locuit. Termenii nu sunt definiți într-o lege și diferă de la o firmă la alta, de aceea singurul lucru care contează cu adevărat este lista de lucrări scrisă în contract.

Mai jos găsești ce include în mod obișnuit fiecare stadiu, unde apar neînțelegerile, ce trebuie să conțină contractul și ce verifici înainte să semnezi predarea unei etape.

De ce termenii nu sunt suficienți într-un contract

Denumirile „la roșu”, „la gri” și „la cheie” sunt folosite de piață ca prescurtări, dar nu au o definiție legală unică. Pentru un constructor, casa la roșu include șarpanta și învelitoarea; pentru altul, doar șarpanta; pentru al treilea, nici măcar planșeul de peste ultimul nivel.

Unde apar cele mai multe neînțelegeri

• acoperișul: doar șarpanta, șarpanta cu învelitoarea sau și jgheaburile și izolația;
• ferestrele și ușa de intrare: incluse la roșu, la gri sau separat;
• izolația fațadei: considerată parte din gri sau din cheie;
• instalațiile: doar trasee la brut sau și echipamente;
• branșamentele și sistemul de canalizare: aproape niciodată incluse implicit;
• amenajările exterioare: gard, alei, terase, aproape mereu separate.

Important: Nu semna un contract în care scrie doar „casă la gri” sau „casă la cheie”. Cere o anexă cu lista lucrărilor, materialele pe categorii și ce nu este inclus.

Casa la roșu

Casa la roșu înseamnă, în general, structura de rezistență completă și închiderile din zidărie, adică partea casei care nu se mai schimbă după aceea. Numele vine de la culoarea cărămizii lăsate la vedere, înainte de tencuieli.

Lucrări incluse de obicei

1. Trasarea și săpătura fundației.
2. Fundația, hidroizolația ei și placa de la sol.
3. Pereții structurali și de compartimentare, cu centuri și stâlpișori.
4. Planșeele și scara din beton, dacă există.
5. Șarpanta și, de cele mai multe ori, învelitoarea.

La această etapă se verifică cele mai importante lucrări ascunse ale casei: armăturile, betonul, fundația. Cum se alcătuiește o structură corectă afli în Structura unei case: fundație, pereți și planșee explicate, iar părțile acoperișului sunt explicate în Acoperișul casei: ghid complet de la șarpantă la învelitoare.

Ce urmează imediat

O casă rămasă la roșu peste iarnă trebuie protejată: golurile se acoperă, apa nu trebuie să stagneze pe planșee, iar coronamentul zidăriei se protejează dacă acoperișul lipsește. Umezeala adunată în pereți se va elimina greu mai târziu.

Ce documente primești la roșu

Predarea la roșu este momentul în care se încheie partea cea mai importantă pentru siguranța casei, așa că documentele ei au cea mai mare valoare pe termen lung. Cere procesele-verbale pentru verificarea armăturilor înainte de fiecare turnare, procesele-verbale ale fazelor determinante la care au participat proiectantul și dirigintele, certificatele de calitate ale oțelului și betonului, bonurile de livrare ale betonului și eventualele buletine de încercare. Dacă proiectantul a dat dispoziții de șantier, cere și copii ale acestora. Toate vor intra mai târziu în dosarul de recepție.

Casa la gri

Casa la gri este casa închisă, cu instalațiile la brut și cu suprafețele pregătite pentru finisaje. Numele vine de la culoarea tencuielilor și a șapelor din ciment, încă nefinisate.

Lucrări incluse de obicei

• ferestrele și ușa de intrare, montate și etanșate;
• instalațiile sanitare, electrice și termice la brut, adică trasee, conducte, doze, fără aparataj;
• tencuielile interioare;
• șapele, eventual cu încălzirea în pardoseală montată sub ele;
• uneori izolația termică a fațadei și tencuiala decorativă exterioară;
• uneori izolația mansardei sau a podului.

Calitatea montajului ferestrelor la această etapă influențează consumul de energie pentru toată viața casei; detaliile sunt în Montajul ferestrelor în planul izolației: de ce contează. Ordinea corectă a instalațiilor la brut este descrisă în ghidul instalațiilor casei noi.

Timpul de uscare dintre gri și cheie

Tencuielile și șapele introduc în casă o cantitate mare de apă, care trebuie să iasă înainte de finisaje. Dacă parchetul se montează pe o șapă umedă sau gletul se aplică pe o tencuială încă udă, apar umflări, desprinderi și mucegai. De aceea, între etapa la gri și finisaje se lasă un timp de uscare, cu aerisire controlată sau cu încălzirea pornită treptat, iar umiditatea șapei se măsoară înainte de pardoseli. Un contract care promite trecerea de la gri la cheie în câteva zile ignoră această etapă.

Sfat: Dacă preiei tu casa la gri și continui cu alți meseriași, cere înainte de predare fotografiile traseelor de instalații și procesele-verbale ale probelor de presiune. Fără ele, echipa următoare lucrează pe ghicite.

Casa la cheie

Casa la cheie este casa finisată, cu instalațiile funcționale, în care te poți muta. Totuși, și aici ce primești concret diferă mult de la un contract la altul.

Ce include de obicei

• finisajele interioare: glet, vopsitorii, pardoseli, placări în băi și bucătărie;
• ușile interioare;
• obiectele sanitare, bateriile, aparatajul electric și corpurile de iluminat de bază;
• sursa de căldură și emițătorii, puse în funcțiune;
• fațada finisată, cu izolație;
• uneori branșamentele, scara interioară finisată, glafurile și pervazurile.

Ce lipsește adesea

• mobilierul de bucătărie și electrocasnicele;
• dulapurile încastrate;
• amenajarea curții, gardul, aleile, terasele;
• sistemele opționale: ventilație cu recuperare de căldură, fotovoltaice, alarmă.

Echipamentele de încălzire diferă foarte mult ca valoare, așa că un contract la cheie trebuie să precizeze tipul sursei; criteriile de alegere sunt în Sistemul de încălzire pentru casa nouă: criterii de alegere.

Comparația etapelor într-un tabel

Tabelul de mai jos arată o împărțire uzuală a lucrărilor. Folosește-l ca listă de discuție cu constructorul, nu ca standard: contractul tău poate muta oricare dintre rânduri dintr-o coloană în alta.

Un singur constructor sau mai mulți

Poți contracta toată casa cu o singură firmă sau poți împărți lucrarea pe etape, cu echipe diferite. Ambele variante funcționează, dar responsabilitatea și coordonarea diferă mult.

Indiferent de variantă, construcția are nevoie de un diriginte de șantier care verifică lucrările ascunse și calitatea; rolul lui este explicat în Dirigintele de șantier: rolul lui la construcția casei. Iar plățile pe etape se planifică împreună cu Bugetul construcției unei case: cum îl estimezi realist.

Ce scrii în contract

Contractul este locul unde „la roșu”, „la gri” sau „la cheie” devin lucrări concrete. Un contract bun pentru o casă are, pe lângă clauzele obișnuite, câteva anexe tehnice.

Elementele esențiale

1. Lista lucrărilor pe etape, cu trimitere la proiectul tehnic.
2. Specificația materialelor pe categorii: tipul zidăriei, clasa betonului din proiect, tipul ferestrelor, al izolației, al învelitorii.
3. Ce nu este inclus, scris explicit.
4. Graficul de execuție și termenele pe etape.
5. Plățile legate de etape terminate și verificate, nu de date calendaristice.
6. Procedura de predare a fiecărei etape, cu proces-verbal.
7. Garanția lucrărilor și modul de remediere a defectelor.
8. Documentele predate: procese-verbale de lucrări ascunse, certificate ale materialelor, planuri conforme cu execuția.

Pentru clauzele juridice ale contractului, mai ales la sume mari, merită consultat un avocat. Legislația și practicile se pot schimba, iar fiecare situație are particularitățile ei.

Verificarea la predarea fiecărei etape

Predarea unei etape se face pe teren, cu lista de lucrări în mână, și se consemnează într-un proces-verbal semnat de ambele părți. Nu este același lucru cu recepția la terminarea lucrărilor, care se face pentru toată casa, cu o comisie, la final.

Ce verifici, pe scurt

• la roșu: procesele-verbale de lucrări ascunse pentru fundație și armături, verticalitatea pereților, planeitatea planșeelor, golurile prevăzute pentru instalații;
• la gri: etanșarea ferestrelor, probele de presiune, planeitatea tencuielilor și a șapelor, fotografiile traseelor;
• la cheie: funcționarea fiecărui robinet, a fiecărei prize și a încălzirii, finisajele fără defecte vizibile, documentele echipamentelor.

Defectele găsite se trec în proces-verbal, cu termen de remediere. Documentele adunate la fiecare predare vor fi folosite la Recepția la terminarea lucrărilor: comisie, acte, pași și apoi păstrate în Cartea tehnică a construcției: ce conține și cine o păstrează.

Recapitulare: roșu, gri, cheie

Cele trei denumiri descriu stadii succesive ale casei: structura cu zidăria și acoperișul, apoi casa închisă cu instalații la brut, tencuieli și șape, apoi casa finisată și locuibilă. Pentru că nu sunt definite de lege, conținutul lor se stabilește prin contract, cu liste clare de lucrări, materiale și excluderi. Fiecare etapă se predă pe bază de proces-verbal și cu documentele lucrărilor ascunse.

De reținut:

• nu există o definiție legală unică a stadiilor;
• ferestrele, izolația fațadei și branșamentele sunt cele mai disputate;
• contractul are anexe cu lucrări, materiale și excluderi;
• plățile se leagă de etape terminate și verificate;
• documentele fiecărei etape se păstrează pentru recepție.